Les loyers moyens au pays ont diminué pour un cinquième mois d’affilée – pour atteindre 2088 $ en février – leur niveau le plus bas depuis juillet 2023, selon une analyse de Rentals.ca et Urbanation. Mais dans la ville de Niagara Falls, bien connue pour ses fameuses chutes, les prix locatifs ont bondi.

Le mois dernier, le prix d’un appartement d’une chambre dans cette ville ontarienne s’est établi à 1753 $, une augmentation de 6,9 % en un an. Pour deux chambres, le loyer moyen a grimpé de 10,1 % pour atteindre 2132 $.

C'est vraiment cher, lance Quinten Melo, qui habite avec son conjoint dans un appartement à St. Catharines, dans la région du Niagara. Le couple débourse environ 2000 $ par mois en loyer.

Même à deux, c'est difficile de joindre les deux bouts.

Leur logement compte trois chambres séparées, mais il y a vraiment seulement une chambre qui est assez grosse pour nous, affirme l’étudiant du collège Niagara.

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André Bourgeault, courtier immobilier dans la région, affirme que l’inventaire de logements locatifs est très limité – et que plusieurs unités disponibles sur le marché laissent à désirer.

Il y a beaucoup de places qui ne sont pas nécessairement vivables, dit-il. Trouver une belle place toute garnie, ça va coûter quand même assez cher, puis il y a de la compétition.

Jacob Labonté, qui habite présentement à St. Catharines, souhaite trouver une maison à louer dans le secteur de Niagara Falls afin de se rapprocher du boulot de son épouse.

Comme le couple a un chien et attend un petit garçon cet automne, il souhaite trouver un logement plus spacieux, avec une cour arrière, mais c'est un processus laborieux.

Ça fait à peu près trois mois que nous cherchons une maison, raconte-t-il. Les prix que nous trouvons, c'est juste à travers le plafond. Même dans la région de Niagara Falls, les nouveaux bâtiments, c'est au-delà de 3000 piastres.

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Le courtier André Bourgeault estime que la baisse des taux hypothécaires pourrait éventuellement atténuer les pressions sur le marché locatif. Les gens vont être en mesure d'acheter et laisseront faire les locations, estime-t-il.

Un rééquilibrage du marché locatif

Même si les appartements à louer coûtent toujours bien plus cher à Toronto et à Vancouver qu’à Niagara Falls, les loyers dans ces grandes métropoles connaissent une dégringolade.

À l’échelle nationale, en février, les loyers moyens ont baissé de 4,8 % d’une année à l’autre, selon le rapport de Rentals.ca et Urbanation.

Maëlle Boulais-Préseault, économiste chez Desjardins, souligne que la baisse des seuils d’immigration a fait chuter la demande dans le marché locatif.

C'est plus difficile pour les propriétaires de trouver un locataire, donc c'est pour ça qu'on commence à voir un certain rééquilibrage, des baisses de loyers, explique-t-elle.

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Québec et Lethbridge en tête des hausses

Mais la situation n’est pas uniforme d’un bout à l'autre du pays : certaines villes enregistrent des hausses de loyers. À Québec, par exemple, le loyer moyen d’un trois et demi (appartement d’une chambre) a bondi de 12,1 % en février, par rapport au même mois un an plus tôt.

L’économiste explique que le faible nombre d’inscriptions dans la Capitale-Nationale et la demande grandissante font grimper les prix de vente, ce qui se répercute aussi sur le marché locatif. Il n'y a juste pas de maisons à vendre, donc ça fait que la surenchère recommence, affirme Maëlle Boulais-Préseault.

Les gens qui voulaient accéder à la propriété n’ont pas le choix de rester sur le marché locatif, donc ça fait en sorte que la demande pour le marché locatif continue de grandir, ajoute-t-elle.

À Lethbridge, dans le sud de l’Alberta, la hausse annuelle des loyers s’est établie à 10,1 %. Le rapport de Rentals.ca et Urbanation soutient que l’engouement pour ces marchés secondaires dans l’Ouest canadien semble s’accentuer, alors que les plus grandes villes sont en perte de vitesse.

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Du côté de Guelph, en Ontario, les loyers ont augmenté de 5 % en un an. Un appartement d’une chambre coûte en moyenne 2084 $ par mois.

Le courtier immobilier Cody St. Jacques montre du doigt, entre autres, les politiques restrictives en matière de construction de logements locatifs dans cette région.

Le centre-ville de Guelph il y a 13 ans n’est pas si différent qu’il l’est aujourd'hui. Il y a quelques nouveaux bâtiments, mais pas grand-chose. Waterloo, en revanche, a vraiment beaucoup changé en 13 ans. On a beaucoup construit là-bas, dit-il.

Selon lui, l’effet de migration depuis les grands centres urbains comme Toronto, toujours beaucoup plus dispendieux pour les locataires, se fait toujours sentir dans les régions comme la sienne.

Et la guerre commerciale?

La guerre tarifaire entre le Canada et les États-Unis pourrait exacerber le retrait d'acheteurs potentiels dans le marché immobilier et, du même coup, faire augmenter la demande dans le marché locatif au cours des prochains mois, estime l'économiste Maëlle Boulais-Préseault du Mouvement Desjardins.

L'incertitude vient nuire à la confiance autant des consommateurs que des constructeurs.

Pour un consommateur, est-ce qu'on est porté à faire un achat important comme une maison quand on ne sait pas si on va perdre notre emploi dans les prochains mois? Peut-être que les gens vont plus rester sur le marché locatif, affirme-t-elle.

L'incertitude entourant les tarifs douaniers de l'administration Trump amène déjà des changements d'habitudes chez les consommateurs canadiens et les entreprises, qui sont plus enclins à vouloir réduire leurs dépenses.